举起法律武器：亚洲投资者减轻对美商业房地产投资损失的有效手段

中国及亚洲其他国家/地区的许多投资者多年来一直对美国商业房地产青睐有加，包括直接购置物业，或者通过商业抵押担保证券 (CMBS) 或房地产投资信托 (REIT) 进行投资。然而近年来，随着新冠疫情的肆虐暴发、数十年来最大幅度的加息，以及银行倒闭潮下美国地区银行所承担的风险剧增，美国房地产市场受到了重击，这使得不少投资者面临抵押贷款违约和投资估值降低的高风险。

在这种情况下，亚洲投资者并非只能默默地独吞苦果，只要采取主动或反攻策略来行使合法权利，往往可以及时止损并获得赔偿，即使是挑战行业巨头也无需畏惧。

美国商业房地产的投资争议

明确合资项目中的损失。合资项目是包括中国投资者在内的许多美国境外投资者直接投资美国商业房地产的主要渠道。然而，市场渐颓，物业难以租赁和售卖，许多合伙项目陷入了亏损。除此之外，许多抵押贷款相继到期，这也带来了棘手的麻烦。

此时，问题来了：如何分摊这些损失？令人惊讶的是，尽管许多合伙项目考虑到了复杂的投票和股权规则，但却未在书面合资合同中载明上述亏损情况的处理方案。投资者应考虑针对市场主要参与者部署创造性的跨境策略，以保护他们的利益。

追究交易参与者的责任。随着抵押贷款拖欠率和违约率上升，许多商业抵押担保证券 (CMBS) 可能会采用特殊服务商。

根据入池及服务协议，拥有特定比例投票权（通常高于 25%）的凭证持有人能够指示受托人起诉特殊服务商。经受托人批准，该凭证持有人往往有权指示特殊服务商或指定一名继任特殊服务商，来针对优先抵押贷款及其随附的“陈述和保证条款”提起各种索赔。

质疑估值。CMBS 的基础抵押品（即其持有的商业抵押贷款）的估值会极大地影响债券持有人的亏损头寸、控制权，以及进一步获取最高额赔偿的能力。因此，亚洲投资者应当勇于对抗其他债券持有人（即使面对的是行业巨头），积极质疑 CMBS 投资组合的估值，以保障切身经济利益。

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在美国商业房地产市场持续低迷的走势中，亚洲投资者需要尽早考虑自己的选择。为了获得更有利的结果，他们应当着手维护自身合法的法律权益和商业利益，而不是甘愿承受损失。

关于高博金律师事务所

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• 在协调跨司法管辖区的策略方面拥有丰富的经验，常常涉及中华人民共和国和其他亚洲国家/地区的客户、资产和对手，团队的律师遍布美国，亚洲，英国、南美，欧洲、中东和非洲地区以及主要的离岸金融中心。