미국 상업용 부동산 관련 법적 권리를 행사하여 손실을 줄이는 법

다수의 한국 투자자들 및 기타 아시아 투자자들은 부동산 직접 투자 혹은 상업용 모기지 담보증권(CMBS)이나 부동산투자신탁(REIT)을 통해 미국 상업용 부동산 시장에 막대한 자금을 투자하였습니다. 최근 몇 년간, 팬데믹, 수십 년 만에 가장 빠른 금리 인상, 은행 도산에 따른 미국 지역 은행의 위험 회피는 시장에 심각한 타격을 주었습니다. 이렇게 급변하는 환경 속에 많은 투자자들을 모기지 채무불이행에 취약하게 만들었으며, 그들의 투자에 대한 가치평가를 낮추게 하였습니다.

아시아 투자자들은 손실을 감수하기보다는, 심지어 가장 큰 업계 플레이어들을 상대로 자신들의 법적 권리를 집행하기 위해 적극적인 전략이나 역습 전략을 전개하여 피해를 최소화하고, 경우에 따라서는 일부 회복할 수도 있습니다. 아래는 일부 투자자가 고려할 수 있는 몇 가지 예시입니다.

미국 상업용 부동산 분쟁

합작투자구조 내에서의 손실 확정. 다수의 한국 투자자들이 합작투자 구조를 통해 미국 상업용 부동산에 투자합니다. 시장 불안정으로 많은 파트너십 및 투자 회사들이 자신의 부동산을 임대하거나 매각하지 못해 막대한 손실을 입고 있습니다. 손실은 대부분 담보대출의 만기가 도래하는 시점에 발생합니다.

그러나, 놀랍게도 많은 합작투자 혹은 파트너십의 형태를 띤 투자회사들이 이러한 손실을 어떻게 분담해야 하는가에 대해 정확한 로드맵이 없이 운영되고 있습니다. 대부분의 합작투자계약은, 특히 다수의 파트너십 경우 복잡한 의결권 및 지분 규칙 때문에, 이러한 시나리오를 고려하지 않고 작성됩니다. 투자자들은 자신의 이익을 보호하기 위해 주요 플레이어들을 상대로 창의적이고 국제적인 전략을 전개하는 것을 고려해야 합니다.

거래 참가자들에게 책임을 묻는 방안. 담보채무변제의 연체와 다른 채무불이행이 증가하면서 다수의 상업용 모기지 담보증권(CMBS)이 특별 관리를 받을 가능성이 높습니다.

풀링(pooling) 및 관리 계약에 따라, 일정 비율의 의결권(통상 25% 이상)을 가진 채권자는 관리인에게 특별 관리 제공자를 상대로 법적 조치를 취하도록 지시할 수 있습니다. 지시를 내리는 채권자는 관리인의 승인을 받아서, 종종 특별 관리자에게 지시를 하거나 후임 특별 관리자를 선임하여 담보대출의 기초가 되며 이를 수반하는 “진술 및 보증”에 관한 다양한 법적 청구 및 조치를 취할 수 있습니다.

가치평가에 대한 이의 제기. CMBS의 기초가 되는 담보물, 즉 보유하는 상업담보대출의 가치평가는 채권자의 손실 포지션, 지배권 및 회수 극대화 능력에 큰 영향을 미칩니다. 아시아 투자자들은 자신들의 재정적 이익을 보호하기 위해 CMBS 포트폴리오의 가치평가와 관련하여 (업계의 영향력 있는 대규모 투자자를 포함하여) 다른 채권자들에게 대항하는 것을 두려워 해서는 안됩니다. 특히 투자자들이 가치평가가 인위적으로 저평가되었거나 표준 평가 방법을 따르지 않았음을 입증할 수 있는 경우, 그들은 하락한 가치를 손해로서 청구하고 회수하기 위한 주장을 제기할 수 있습니다.

워터폴 (Waterfall) 분쟁. 손실이 누적됨에 따라, 그 손실을 누가 감수하는지는 신탁 자본 구조의 보유자들 사이에 마찰의 원인이 될 수 있습니다. 다양한 유형의 손실을 누가 부담하는지 명확히 이해하는 것은 신탁으로 유입되는 현금 흐름을 회수하려고 할 때 중요한 장점이 될 수 있습니다. 또한 당사자들은 신탁 관리자가 워터폴 조항을 어떻게 적용하는지를 특별히 주의 깊게 살펴보고 조건을 준수하는지 특별한 주의를 기울이기 바랍니다

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미국 상업용 부동산 시장이 지속적으로 냉각되면서, 아시아 투자자들은 가능한 한 신속하게 자신의 옵션을 고려해야 합니다. 손실을 수동적으로 감수하기보다는 더 유리한 결과를 위해법적 권리를 적극적으로 행사하는 것을 포함하여 사업 이익을 보호하는 방안을 강구해야 합니다.

코브레 & 김에 대하여

코브레 & 김은 사기와 불법행위가 관여된 국제적 분쟁과 조사에 중점을 두고 세계적으로 활동하고 있는 로펌입니다. 저희 팀은 다음과 같은 특징을 갖추고 있습니다.

• 주요 금융기관 및 기타 시장 구성원을 상대로 하는, 고액 재판 및 기타 상업적 분쟁에서 주요 회사, 투자 펀드 및 포트폴리오 회사를 대리합니다.
• 금액이 큰 다양한 채권자 분쟁, 금액이 큰 M&A 및 기업지배구조 분쟁, 기업 이사회를 대리한 독립적인 조사, 지분 및 고정수익증권과 복합파생상품과 관련된 분쟁에서 활동합니다.
• 미국, 아시아, 영국, 유럽, 중동, 아프리카, 남미 및 주요 역외 금융 센터에서 라이선스를 취득한 변호사들이, 한국 및 기타 아시아 국가들에 소재한 의뢰인, 자산 및 상대방 당사자가 종종 포함된 전략을 국제적으로 조율하는 깊이 있는 경험을 제공합니다.